Замена разбитого стекла в нестандартном окне может затянуться на месяцы, а чистка сложного фасада может стоить в 2-3 раза дороже обычной, что удорожает тарифы УК и в конечном итоге ложится на плечи собственников. На что обратить внимание покупателям жилья с нестандартной архитектурой – обсудили эксперты XII Всероссийского форума-практикума FOR CITIES | Форум для городов, организованного Школой девелопера и KEY CAPITAL.
1. Большая терраса – не всегда преимущество
В погоне за выразительным фасадом архитекторы часто проектируют глубокие балконы и террасы. Однако, по наблюдениям коммерческого директора Foresight Development Анны Шишкиной несоразмерно большая летняя площадь может стать проблемой для покупателя. Например, в одном из проектов премиум-класса терраса занимает более 50% общей площади квартиры, а количество полноценных спальных комнат при этом меньше ожидаемого (всего одна). «Для успешных продаж доля террасы не должна превышать 30% от площади квартиры, – пояснила Анна Шишкина. – В противном случае жилье теряет ликвидность, даже при очень красивой картинке». Эксперт советует покупателям заранее представлять, как они будут использовать летние помещения: смогут ли поставить там мебель, защититься от снега и дождя.
2. Пилоны и колонны внутри квартиры – вопрос сценария жизни
Сложная фасадная пластика часто приводит к появлению несущих пилонов и колонн прямо в жилых комнатах. Анна Шишкина привела пример удачного решения: в одном проекте пилон в детской комнате обыграли как центральный элемент – разместили вокруг него кровать и письменный стол, а в гостиной колонну вписали в обеденную зону. «Если пилон показан клиенту, и застройщик объяснил, как им пользоваться, он не становится проблемой, – говорит эксперт. – Хуже, когда о неудобной геометрии умалчивают, и новый владелец узнает о сюрпризах только при расстановке мебели». Покупателям рекомендуется до подписания договора запрашивать план с нанесенными несущими элементами и примеры визуализации с расставленной мебелью.
3. Обслуживание фасада и балконов: красота требует внимания
Эксплуатация биоморфных фасадов – тема, о которой редко говорят на старте продаж, но она напрямую влияет на комфорт и бюджет жильцов. Директор по консалтингу УК в компании KEY CAPITAL Иоланта Овчинникова пояснила: выступы, карманы и перепады высот увеличивают стоимость мытья фасада в среднем в 2-3 раза. «Например, стеклянные балконы кто-то из собственников регулярно моет, а кто-то нет, на них часто складируют хлам и все это в целом создает неряшливый внешний вид фасада, – привела пример Иоланта Овчинникова. – А замена одного разбитого стекла в сложном витраже может затянуться на месяцы в ожидании уникального элемента». Эксперт советует покупателям заранее интересоваться в управляющей компании, как организована уборка фасада и какой тариф на обслуживание.
4. Маленькие лоты редко «дружат» со сложной архитектурой
Вывод, который подтвердили оба эксперта: эффектные фасады оправданы в больших квартирах, где есть пространство для маневра. На площади 40 кв. м каждый нестандартный угол или колонна превращаются в потерю метража. «Удачные планировки при сложной пластике возможны только на больших площадях, – констатировала Анна Шишкина. – Это автоматически увеличивает средний бюджет покупки». Иоланта Овчинникова добавила, что для покупателей в бизнес- и премиум-сегменте уникальность фасада часто становится важным эмоциональным аргументом, но при условии, что внутри квартиры сохранены эргономика и комфорт. «Мы рекомендуем девелоперам заранее консультироваться с эксплуатирующими организациями – чтобы красота не оборачивалась для жильцов дополнительными счетами», – резюмировала она.
«“Архитектурные излишества” – это не хорошо и не плохо само по себе, это вопрос баланса, – прокомментировала основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова. – Девелопер, который заранее продумывает, как сложный пилон впишется в гардеробную или как УК будет чистить нестандартный балкон, – создает реальную ценность для клиента. Сложную пластику часто размещают на уровне первых этажей, а выше 10 метров фасад упрощают – пешеход все равно не видит. Так что покупателю стоит прогуляться вокруг дома и посмотреть, как фасад выглядит с разных ракурсов. И главное – красота не должна превращаться в скрытые счета. Рынок идет к тому, что уникальность оправдана, но только когда она удобна в ежедневном использовании».