Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости подвели предварительные итоги года. О том, как изменились спрос и цены на частные дома, читайте в нашем материале
Уходящий год для рынка строительства загородного жилья стал переломным— на обязательное введение эскроу-счетов при подряде наложились высокие ставки по ипотеке. В итоге спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обвалился, некоторые подрядчики столкнулись с банкротством, обострилась проблема обманутых дольщиков.
Несмотря на все это, россияне по-прежнему считают жизнь за городом привлекательной. По данным «Дом.РФ» и ВЦИОМ, примерно 66% российских семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья.
Антирекордный год
В этом году после активного развития рынок индивидуального жилищного строительства столкнулся с резким падением спроса. Об этом, в частности, свидетельствует статистика по выдаче ипотеки, которая до резкого повышения ключевой и отмены массовой льготной программы была локомотивом сегмента. Как рассказали «РБК Недвижимости» в «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года на строительство частных домов было выдано порядка 25 тыс. кредитов, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
Похожим образом снижение спроса на строительство индивидуальных домов оценивают в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). По их оценкам, по итогам 2025 года спрос в целом по рынку загородного строительства жилья будет примерно в пять раза ниже показателей 2024 года. «Динамика в последние месяцы была разнонаправленная. Но в целом— да, год будет антирекордным. Надеемся, что в следующем году рынок ИЖС отряхнется и начнет прирастать не такими быстрыми темпами, но стабильно»,— отметил член правления Ассоциации деревянного домостроения, председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному жилищному строительству Артур Хафизов.
Застройщики тоже говорят о снижении спроса на загородном рынке жилья. По данным ФСК Family, спрос на строительство загородных домов в Московской области в 2025 году упал в два раза относительно прошлого года. «Особенно спад был ощутим в первом полугодии, на это повлиял переход на эскроу-счета по договорам подряда. Нам как застройщику пришлось переориентироваться, реорганизовать свои коттеджные поселки под договор подряда с эскроу-счетами. Во втором полугодии, когда все встало на рельсы, спрос начал расти. Но, конечно, тех результатов, которые были в прошлом году, мы не достигли»,— пояснила директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова.
О снизившемся спросе на ИЖС говорят и настроения россиян. Согласно исследованию «Технониколь», примерно 60% опрошенных не планируют начинать строительство в ближайшие два-три года. «При этом 40% из них готовы пересмотреть свои планы, если появятся льготные программы кредитования, а также подрядчики, предлагающие фиксированные сметы и прозрачные условия»,— рассказал гендиректор ППК «Технониколь» Владимир Марков.
Ипотека и эскроу давят на спрос
Резкое снижение спроса в сегменте ИЖС в «Дом.РФ» объясняют эффектом высокой базы 2024 года. «Он был сформирован ввиду эффекта от льготной ипотеки, завершившейся 1 июля 2024 года, низкой доступностью рыночной ипотеки ввиду высокой ключевой ставки, а также установлением новых правил финансирования строительства жилых домов за счет льготных кредитов ввиду внедрения системы счетов эскроу»,— пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
Таким образом, на снижение спроса на строительство частных домов в этом году повлияло два ключевых фактора.
Первый фактор — финансовый, который связан с недоступностью рыночной ипотеки и ужесточением правил по льготным программам. По данным «Дом.РФ», средняя ставка по рыночной ипотеке на строительство частного дома на середину декабря составляет 20,8%.
«Спрос ограничивают высокие ставки по рыночной ипотеке и сравнительно небольшие суммы по льготным программам. В свою очередь высокие ставки по депозитам стимулируют население к сбережению денежных средств, а не к покупке»,— пояснил представитель АДД. По данным ФСК Family, доля ипотечных сделок в загородных проектах компании снизилась за год с 90 до 80%. «В этом году активнее используется 100%-ная оплата. Семейная ипотека есть, но она не всем стала доступна из-за изменений в программе. Кроме того, была скорректирована IT-ипотека, что тоже сказалось на спросе»,— пояснила представитель застройщика.
Второй фактор— переход на эскроу-счета по договорам подряда. С одной стороны, новая схема гарантирует сохранность денежных средств граждан до завершения строительства и пресекает деятельность недобросовестных застройщиков, объясняет директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ». «С другой стороны, она ограничила возможность работы с льготными программами подрядчиков, у которых отсутствуют собственные средства для финансирования строительства или которым банки отказывают в предоставлении кредитных средств»,— пояснил он.
По данным «Дом.РФ», на середину декабря с использованием счетов эскроу заключено порядка 17 тыс. договоров подряда на строительство 1,8 млн кв. м частного жилья (из них построено уже 5,9 тыс. жилых домов площадью 0,6 млн кв. м). В 2025 году по новому механизму работать стали более 3,2 тыс. подрядчиков— это половина из тех, кто подтвердил готовность работы по новому механизму, разместив проекты домов, которые могут быть построены с эскроу на портале «строим.дом.рф». «Этот механизм позволяет защитить денежные средства граждан на этапе строительства, при этом подрядчик строит дом либо за собственные средства, либо с привлечением корпоративного кредита. Механизмом пользуются все больше заказчиков и подрядчиков»,— отметил Евгений Квасенков.
Банкротства подрядчиков, обманутые дольщики
Переход на эскроу-счета, резкое снижение спроса и высокая стоимость кредитования в этом году усилили ряд негативных тенденций: на рынке заморозка уже начатых строек из-за невозможности получить выгодное финансирование и банкротство подрядчиков. «Рынок столкнулся с волной банкротств компаний, которые работали по старым, рискованным моделям. Особенно это касается тех, кто пытался покрыть убытки за счет новых кредитных денег, а не за счет продажи завершенных объектов»,— отмечал президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Одновременно в этом году усилилась проблема обманутых дольщиков в сфере ИЖС. По данным властей, их число превысило 20 тыс. человек. «Мы все знаем эту большую проблему с обманутыми гражданами в сфере ИЖС. Если вдуматься в цифры: только официально, по данным Минстроя, это 10,8 тыс. человек, по нашим данным— уже более 20 тыс. человек, обманутых в сфере ИЖС»,— приводил цифры депутат Госдумы Александр Якубовский.
По данным Минстроя, в частности, речь идет о ситуациях, когда россияне брали ипотеку на строительство частных домов у подрядчиков, которые были аккредитованы банками. Но кредитные организации при выдаче аккредитаций не оценили должным образом надежность подрядчиков, в итоге многие из домов не были достроены, а покупатели остались с недостроями и кредитами. «Директора и владельцы компаний под следствием и находятся в местах не столь отдаленных, но от этого людям не сильно легче с точки зрения того, что их дома должны быть достроены»,— рассказывал замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, сейчас региональные власти вместе с ЦБ занимаются этой проблемой, регулятор дал рекомендации реструктуризировать ипотеку пострадавшим заемщикам.
Среди негативных последствий эксперты также указывают на сокращение новых проектов. «Отрасль в целом находится под серьезным давлением, главной причиной которого является высокая ключевая ставка. Из наиболее серьезных вызовов 2025 года ябы назвал серьезное сокращение планируемых на будущее проектов. Количество новых проектов, выводимых на рынок, резко сократилось»,— указал Владимир Марков. «Если говорить о 2025 годе, то его начало, включая первую часть второго квартала, мы прожили по инерции— на отголосках волны рекордного числа новых проектов, заложенных еще в первой половине 2024-го. Однако где-то с мая этот эффект закончился и показатели пошли вниз»,— добавил эксперт.
Тренд на экономию
Среди таких трендов эксперты называют популярность домокомплектов. «Такие дома позволяют значительно ускорить строительно-монтажный цикл. Благодаря этому, с одной стороны, заказчики быстрее могут начать жить в собственном доме, с другой стороны, подрядчик быстрее получит денежные средства, которые хранятся на эскроу-счете»,— пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ».
В 2025 году, как и во многих других отраслях экономики, ключевым трендом ИЖС стала рационализация расходов. Поэтому еще один тренд уходящего года— сокращение площади частных домов. Согласно статистике «Дом.РФ», основанной на информации банков— участников льготных программ, в 2025 году средняя площадь дома, построенного по льготной ипотеке, составила 112 кв. м против 118 кв. м в 2024 году. «Такая разница сопоставима, например, с площадью санузла, гардеробной, кладовки, а тенденция сокращения площади объяснима желанием заказчиков снизить конечную стоимость дома за счет оптимизации использования пространства»,— добавил Евгений Квасенков.
Кроме того, спрос на загородном рынке сместился на дома в меньшей степени готовности— теплый контур или черновая отделка. «Связано это с недостатком финансирования и желанием по максимуму воспользоваться льготным ипотечным кредитом, чтобы вписаться в установленную программой сумму»,— пояснил представитель АДД.
На этом фоне потребители также сместили фокус с капитального строительства на ремонт и благоустройство уже имеющейся недвижимости, добавил глава«Технониколь». «Это выразилось в росте спроса на объекты малых архитектурных форм— гаражи, беседки и готовые садовые домики— с типичным бюджетом проекта от 500 тыс. до 1 млн руб.»,— пояснил эксперт.
Цены на строительство домов в 2025 году
Несмотря на падение спроса на загородном рынке, строительство частных домов в этом году не подешевело. По оценкам экспертов, опрошенных редакцией, в этом году стоимость строительства частных домов увеличилась от 10 до 20%. В АДД оценивают этот рост в 10–15%. По их данным, стоимость строительства 1 кв. м двухэтажного дома площадью 130 «квадратов» в среднем ценовом сегменте будет варьироваться от 80 тыс. до 100 тыс. руб. за теплый контур (без учета внутренней отделки и инженерии). «В последние полгода наблюдается некоторая стабилизация цен на стройматериалы, по некоторым позициям даже фиксируем снижение. Однако основным фактором, который влияет на себестоимость, является дефицит квалифицированных кадров и, как следствие, рост зарплат. Поэтому рост себестоимости во всех технологиях примерно сопоставим»,— пояснил Артур Хафизов.
В «Технониколь» отмечают 20%-ный рост цен на рынке загородного строительства домов в этом году. «Несмотря на почти полное импортозамещение в сегменте общестроительных материалов, зависимость от импорта остается в инженерии и некоторых отделочных материалах. На цену влияют сложная логистика, трудности финансовых переводов. Эти издержки наслаиваются друг на друга и в сумме влияют на конечную стоимость строительства»,— пояснил глава компании.
По данным портала «строим.дом.рф», средняя цена договора подряда на строительство жилого дома составляет 7 млн руб. За эти деньги можно построить одноэтажный дом средней площадью 107 кв. м. Но данная статистика ведется только с этого года, поэтому динамику можно будет оценить только в 2026 году. Вместе с этим на портале «строим.дом.рф» с 2022 года подрядчиками размещаются проекты жилых домов с указанием их цены. По таким проектам сейчас средняя цена составляет 7,3 млн руб. против 7,6 млн руб. в прошлом (-4%), привел цифры Евгений Квасенков. «Однако такое сопоставление не означает, что строительство жилых домов подешевело, так как вместе со средней стоимостью проекта сократилась и средняя площадь предлагаемого дома, которая сейчас составляет 110 кв. м, а на конец 2024 года составляла 118 кв. м (на 7% меньше)»,— добавил эксперт.
Что касается Московской области, то средний бюджет, необходимый на строительство дома в сегменте эконом, в этом году начинается от 15 млн руб. «В бизнес-классе речь идет о суммах от 35 млн руб. и выше»,— добавила Анастасия Бычкова.