Первый квартал 2026 года на рынке вторичного жилья Москвы запомнился оживлением спроса во второй его половине, повышением цен и сокращением предложения. При этом в ближайшем будущем резких колебаний не ожидается
В Москве повысился спрос на вторичное жилье, выросли и цены, а также сохранился переток покупателей с рынка новостроек на рынок готового жилья. Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала на рынке вторичного жилья столицы.
Спрос начал расти только во второй половине квартала
В первом квартале 2026 года спрос на вторичном рынке столицы снизился по сравнению как с четвертым кварталом прошлого года, так и с первым кварталом 2025 года. Тем не менеево второй половине первого квартала этого года спрос начал заметно расти, отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК Недвижимости». По данным компании «Этажи», за квартал спрос на готовое жилье снизился только на 2,8%, а снижение за год составило 28,7%. При этом в компании «Инком-Недвижимость» отмечают резкий рост спроса в марте, когда он превзошел февраль на 25%, а март прошлого года— на 9%.
Несмотря на небольшое квартальное снижение, именно рост спроса во второй половине первого квартала 2026 года на рынке вторичного жилья стал заметным явлением. Активизация спроса стала возможна после смягчения кредитно-денежной политики ЦБ. «Очередное снижение ключевой ставки формирует позитивные ожидания дальнейшего роста доступности кредитов. Плюс к этому ограничиваются льготные программы по покупке первичного жилья, это провоцирует переход части покупателей на вторичный рынок»,— поясняет ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев. Эксперт прогнозирует, что спрос продолжит набирать обороты, количество сделок на вторичном рынке по итогу 2026 года может вырасти на 10–15%при условии плавного снижения ключевой ставки и дальнейшего выхода отложенного спроса.
Прирост продаж на вторичном рынке говорит о смещении спроса в сторону готового жилья на фоне высоких ипотечных ставок на первичном рынке и рисков по переносу сроков сдачи своих проектов, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
«Покупатели выходят из банковских вкладов, чтобы вложить деньги в покупку жилья. Несмотря на точто они не готовы бросаться на все подряд, а подходят довольно расчетливо к покупке недвижимости, это приводит к росту покупательского спроса»,— говорит руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.
Об оживлении спроса на вторичное жилье после новогодних праздников говорит и владелец агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. По ее словам, сейчас спрос высокий и практически любая ликвидная квартира, выставленная по адекватной стоимости, продается буквально за неделю. «Сыграл свою роль и разрыв цен в 20% между рынком новостроек и вторичным рынком. Из-за такого разрыва приобретение вторички стало более выгодным»,— добавила эксперт.
Директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова считает, что спрос во второй половине первого квартала мог быть выше, но ключевая ставка и ставки по рыночной ипотеке по-прежнему заградительные для многих покупателей. По мнению основателя агентства недвижимости «БезФильтров» Ригины Гордеевой, в этом году спрос на вторичное жилье будет только увеличиваться, но многое будет зависеть от ключевой ставки ЦБ и дисконта, который готовы предоставлять продавцы вторичного жилья.
Цены начали расти
Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы в течение всего года показывала рост. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам первого квартала 2026 года средняя цена 1 кв. м вторички составила 490,8 тыс. руб. Это на 5,77% превосходит показатель четвертого квартала 2025 года и на 32,8% больше, чем по итогам первого квартала прошлого года. При этом максимальный месячный рост цен в течение года пришелся на март 2026 года и составил 6,5%.
Рост цен на вторичное жилье стимулируют как оживление спроса по мере снижения ключевой ставки, так и нарастающий дефицит доступного ликвидного предложения. В 2026 году цены на вторичную недвижимость будут повышаться постепенно и без сильных скачков, объясняет Иван Золотарев. По мнению эксперта, более заметный рост в Москве возможен в локациях с комплексной застройкой жилья, когда рост цен обусловливается развитием района.
На рост цен предложения влияет не только уход с рынка недорогих предложений, но и увеличение на вторичном рынке количества квартир в уже сданных новостройках, в том числе квартир в сданных домах по реновации. «Дальнейшая динамика цен будет зависеть от объема предложения и ставок по рыночной ипотеке. После значительного прироста цен за первый квартал этого годаэтот процесс может немного затормозиться. То естьцены будут повышаться, но не такими темпами»,— прогнозирует Юлия Дымова.
На рынке вторичного жилья нет ажиотажного спроса для более значительного увеличения стоимости, но в тоже время отсутствуют факторы для снижения цен из-за дефицита предложения, добавляет Денис Васильев.
Пространства для бурного роста цен на вторичное жилье в ближайшие месяцы пока нет, потому что ипотека все еще дорогая. Поэтому, вероятнее всего,вторичку ждет небольшое, но планомерное повышение цен каждый месяц. При этом лучшие квартиры будут держаться увереннее рынка, а неликвид— продаваться только через скидку, прогнозирует Ригина Гордеева.
Переток спроса с рынка новостроек на вторичку продолжился
Опрошенные эксперты отмечают, что переток спроса с рынка новостроек на рынок вторичного жилья в первом квартале 2026 года продолжился. Главная причина этого— высокая ключевая ставка и, соответственно, заградительные рыночные ипотечные ставки, считает Елена Чегодаева.
«На первичном рынке покупатель столкнулся сразу с несколькими ограничениями: корректировкой условий семейной ипотеки, высокими рыночными ставками и более сложной структурой «маркетинговых» цен у девелоперов. На вторичном рынке продукт понятнее. Квартиру можно увидеть сразу, быстрее выйти на сделку, активнее торговаться и не зависеть от обещаний по срокам строительства. Плюс именно вторичный рынок больше всего выигрывает от любого снижения рыночной ипотеки»,— объясняет Ригина Гордеева.
«Вторичное жилье приобретают по альтернативной схеме те, кому нужно переехать именно сейчас,инвесторы, желающие сразу сдать квартиру без лишних вложений и покупатели с ограниченным бюджетом. На рынок новостроек они не пойдут»,— добавляет Денис Васильев.
Переток спроса с первичного на вторичный рынок будет сохраняться до тех пор, пока застройщики не придумают более эффективные варианты стимулирования спроса, которые еще не затронули ограничения, поясняет Иван Золотарев.
Предложение на рынке сократилось
Несколько лет на рынке вторичного жилья Москвы наблюдается недостаток ликвидного предложения, а имеющейся экспозиции не хватает для удовлетворения потребностей потенциальных покупателей. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в первом квартале 2026 года объем предложения на столичном рынке готового жилья составил 23,1 тыс. квартир. Это на 21,1% меньше четвертого квартала 2025 года, а по сравнению с первым кварталом прошлого года предложение сократилось на 25,5%.
По словам Дениса Васильева, предложение на вторичном рынке пополняется в основном за счет квартир в уже сданных новостройках, так называемой «новой вторички». Но этого недостаточно, а в будущем предпосылок для активного роста или сокращения экспозиции пока нет.
«Сокращение предложения связано с тем, что собственники в Москве не готовы массово выходить в продажу и отдавать квартиры с большими уступками. Высокая ипотечная ставка отсекла инвестиционный и спекулятивный спрос, но одновременно не создала паники у продавцов. И в ближайшее время резкого расширения экспозиции не будет», — прогнозирует Ригина Гордеева.
О сокращении предложения говорит и Елена Качанова. Но это, по мнению эксперта, связано и с тем, что хорошие квартиры быстро продаются, а некоторые собственники до сих пор не спешат выставлять свои квартиры на рынок.
«Продавцы ликвидных объектов не готовы уступать по ценам рынка после многолетнего роста и высокой инфляции. Часть потенциальных продавцов остаются в своих квартирах из-за трудностей с подбором альтернативы, поэтому дефицит ликвидной вторички и дорогая ипотека бьют и по продавцам, потому что часто продают, чтобы купить. Поэтому резкого роста предложения вторичного жилья пока не ожидается»,— резюмирует Иван Золотарев.