Пригороды.
Доля строящегося жилья за пределами Кольцевой автодороги в Петербурге перевалила за половину в общем объеме предложения по агломерации. Устойчивый тренд перетекания спроса за границы КАД связан не только с более доступной ценой, но и с объективными ограничениями в самом Петербурге. В черте города практически не осталось свободных земельных участков, пригодных для масштабного жилищного строительства.
Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что доля строящегося жилья за пределами КАД сохраняется на стабильно высоком уровне. По его данным, в середине года на такие проекты пришлось около 55% от общего объема предложения в пределах петербургской агломерации. «С начала года эта доля выросла примерно на 1,5%. Такой показатель отражает как активность девелоперов в освоении этих территорий, так и устойчивый интерес со стороны покупателей. Традиционно лидером по объему строительства остается Всеволожский район Ленинградской области. Локация активно развивается в течение последних десяти лет и является более привлекательной по сравнению с другими пригородными направлениями, в первую очередь за счет близости станций метро», — констатирует эксперт.
При этом эксперты отмечают, что большинство новых городских проектов тяготеет к комфорт-классу, что отражается как на качественных характеристиках городских жилых комплексов, так и на стоимости квадратного метра.
Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева полагает, что в последние годы спрос и предложение на рынке первичного жилья за пределами КАД изменились. «По данным аналитиков “Петербургской недвижимости”, если еще пять лет назад только трое из десяти покупателей предпочитали жилье за КАД, то теперь — 47%, то есть около половины. Под спрос деформировалось и предложение: если еще в 2020 году только каждая четвертая квартира продавалась за пределами КАД, то сейчас объем ввода сместился в эту сторону: более половины предложения (54%) сосредоточено за КАД», — говорит эксперт.
На спрос прежде всего влияет цена. Разница в стоимости аналогичного жилья за КАД и внутри КАД в эконом-сегменте может доходить до 100 тыс. рублей за квадратный метр. Большая доля таких проектов приходится на масс-маркет, а прирастают новые площади в основном за счет дополнительных очередей строительства в уже существующих комплексах.
«Эта ситуация вполне соответствует ожиданиям расслоения проектов: в пределах Санкт-Петербурга, где площадь потенциальной застройки крайне ограничена, предпочтение отдадут жилью не ниже бизнес-класса, в том числе на новых намывных территориях Васильевского острова. Все проекты эконом- и комфорт-класса будут выведены за пределы КАД», — рассуждает госпожа Косарева.
Из активно застраивающихся районов она называет Всеволожский, Пушкинский и Приморский, юг за КАД. «Наиболее сильные проекты будут развивать ближайшие к КАД районы, в том числе комфорт-класса и выше. За пару десятилетий то же Кудрово, Мурино или Шушары превратились из маленьких пригородов в полноценные города-спутники, с инфраструктурой и предприятиями. Здесь логика та же, что и при застройке Москвы», — делится госпожа Косарева.
По ее мнению, далее предложение застройщиков сконцентрируется на развитии южных районов и на разработке северных. «Из наиболее перспективных выделим, пожалуй, Порошкино и Юкки на севере и Новосаратовку — на юго-востоке от Санкт-Петербурга», — полагает эксперт.
По данным Nikoliers, по итогам первого полугодия 2025 года жилье за пределами КАД достигло 21% от общего объема первичного рынка Петербурга — около 359 тыс. кв. м, при этом за год предложение сократилось на 57 тыс. кв. м. За счет более низких цен локации остаются востребованными: за полгода на них пришлось 28% всех сделок.
Средневзвешенная цена первичного предложения жилья за КАД в середине года составляла 226 тыс. рублей за квадратный метр, что на 30% ниже, чем средний показатель по городу (321 тыс. рублей за квадратный метр).
«За 12 месяцев базовая цена на жилье вне КАД выросла на 13%, а в целом по Петербургу — на 16%. Несмотря на отмену крупнейшими банками комиссий для застройщиков при привлечении льготной ипотеки, девелоперы не склонны снижать базовые цены. Сдерживающими факторами остаются стоимость проектного финансирования и значительная доля сделок с рассрочкой, замедляющая темпы наполнения эскроу-счетов. Все затраты девелоперы включают в открытые цены предложения, при этом наблюдается расширение применения скрытых и флеш-скидок — например, рассрочки с отсутствием или минимальным удорожанием, или пулов лотов по специальным ценам», — говорит Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers.
Среди районов за КАД лидирует Пушкинский с долей предложения в 59% (213 тыс. кв. м), за ним следуют Красногвардейский (13%) и Колпинский (9%) районы.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», считает, что одни из наиболее перспективных и востребованных локаций Петербургской агломерации за пределами КАД — Пушкинский район и входящая в него территория Шушар. Современная застройка здесь формируется в основном на новых землях, отделенных от исторической части поселка Старорусским проспектом. В отличие от высотных зданий в центре Шушар, здесь возводятся дома средней этажности — 10−12 этажей.
Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group, подсчитала, что в январе — сентябре 2025 года объем ввода в эксплуатацию многоквартирного малоэтажного (пять и менее этажей) жилья комфорт- и стандарт-классов в пригородах Санкт-Петербурга (административно-подчиненные районы города, а также близлежащие к границам города населенные пункты Ленинградской области) составил 169 тыс. кв. м. Большая часть этого объема пришлась на корпуса и очереди трех малоэтажных жилых комплексов, реализуемых в формате комплексного освоения территории в южной части Петербургской агломерации: Univer City от девелопера Setl Group, «Любоград» и «ЮгТаун» от ГК «КВС». По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель сократился на 39%.
«По итогам девяти месяцев 2025 года объем вывода нового предложения малоэтажного жилья на рынок (совокупный проектный объем новых объектов и новых корпусов и очередей, выведенных в продажу) в пригородных локациях Санкт-Петербурга составил 214 тыс. кв. м, что на 26% меньше показателя января — сентября 2024 года. Среди стартов 2025 года ЖК “Всевгород” (“Консоль”), “Эко Квартал NEGA” (ГК “Базис”), а также новые корпуса и очереди в девяти уже представленных на рынке комплексах», — подсчитала госпожа Федорова.
По ее словам, по итогам сентября 2025 года средневзвешенная цена предложения малоэтажных новостроек комфорт- и стандарт-классов в пригородах Петербурга достигла 218 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это на 22% выше, чем средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья комфорт- и стандарт-классов пригородов Петербурга в целом. При этом годовой темп прироста (+9%) сопоставим с общерыночным показателем.